Asuntokaupan tekoon sisältyy lukuisia eri asiakirjoja. Tarvittavat asiakirjat määräytyvät sen mukaan, onko kyseessä asunto-osake- vai kiinteistökauppa. Kiinteistönkaupasta on tavallisesti kyse, jos haluat ostaa omakotitalon: ostat silloin teknisesti maa-alueen, jolla on rakennus. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on huolehtia, että kohteesta hankitaan kaikki lain puitteissa määritellyt pakolliset sekä muuten päätöksentekoon tarvittavat asiakirjat, ja että ne ovat ajan tasalla myös kaupantekohetkellä.

Asunto-osakeyhtiöiden asiapapereista tulee tutustua

  • isännöitsijäntodistukseen ja mahdolliseen muuhun selvitykseen omistusoikeudesta
  • yhtiön viimeiseen tilinpäätökseen liitetietoineen (tulos, tase, toimintakertomus, talousarvio – näistä saa runsaasti tietoa taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja miten sen kuntoa on hoidettu)
  • yhtiöjärjestykseen, joka on ns. taloyhtiön “oma lakikirja”, mutta ei voi ohittaa suomen lakia
  • pohjapiirros asunnosta
  • energiatodistus kertoo taloyhtiön energiatehokkuudesta
  • taloyhtiön tehdyt sekä tulevat remontit ja vaadittavat huoltotoimenpiteet
  • taloyhtiön ja osakkaan vastuun jakautuminen
  • huoneenvuokrasopimus (jos myydään vuokrattuna)
  • Jos asunto-osakeyhtiön naapurustossa on rakentamattomia tai vajaasti rakennettuja alueita, on syytä hankkia vielä kaavaote

Asuntokaupasta säädetään asuinhuoneistojen osalta asuntokauppalaissa. Lisäksi välitysliikkeen ollessa mukana, täytyy noudattaa Välityslakia, Välitysliikelakia, sekä Hyvää välitystapaa.
Lain mukaan myyjällä on velvollisuus kertoa tiedossaan olevista asunnon vioista tai puutteista välittäjälle, jonka tehtävä on kertoa niistä ostajaehdokkaille. Ostajalla puolestaan on velvollisuus tutustua asuntoon huolella ennen kaupan tekoa ja havaita näkyvissä olevat puutteet ja viat.

 

Isännöitsijäntodistukseen on koottu yhtiön taloudellista tilaa ja kuntoa koskevia tietoja (yhtiön velkaisuus, tehdyt ja päätetyt remontit), kiinteistön tietoja (tontin koko, oma vai vuokrattu, rakennuksen tekniset tiedot), huoneiston tietoja, isännöitsijän ja kiinteistönhuollon tarjoavan tahon yhteystiedot, sekä ennen kaikkea osakkeiden omistaja. Virallisen linjauksen mukaan nykyään kiinteistönvälittäjä ei saa lähettää isännöitsijäntodistusta ennen kuin ostaja harkitsee ostotarjouksen tekemistä, ja on käynyt katsomassa asunnon. Isännöitsijäntodistuksen tulee olla päivätty ja isännöitsijän allekirjoittama. Isännöitsijäntodistus ei saa olla kaupantekohetkellä kolmea kuukautta vanhempi.

Yhtiöjärjestys kertoo säännöt taloyhtiön hallinnon järjestämisestä, huoneistoluettelon ja sen muuttamisen edellytykset sekä vastikkeiden määräytymisperusteet. Asunto-osakeyhtiölakiin perustuvia pakottavia säännöksiä ei kuitenkaan voi kiertää yhtiöjärjestyksellä. Esimerkiksi monissa vanhoissa yhtiöjärjestyksissä yhäkin löytyvä ulkomaalaislauseke ei ole nykyään laillinen, eikä siten pätevä. Mikäli yhtiöjärjestykseen on merkitty lunastuslauseke voi yhtiön osakkaalla tai yhtiöllä itsellään olla oikeus lunastaa yhtiön asunto sellaisen ollessa myynnissä. Saat meiltä opastusta myös tällaisissa tapauksissa. Lunastustilanteessa kaupat tehdään ensin normaalisti, jonka jälkeen lunastusaika (usein 1-2 kuukautta) alkaa, jonka aikana joku yhtiöstä voi halutessaan lunastaa asunnon samaan kauppahintaan, kuin millä kaupat jo kertaalleen tehty.

Tilinpäätös kertoo yrityksen tuloksesta, ja se sisältää tuloslaskelman, taseen, liitetiedot sekä toimintakertomuksen. Tilinpäätöksen tulisi olla valmis neljä kuukautta tilikauden päättymisen jälkeen, mistä syystä varsinkin keväällä asuntoa ostavan on hyvä ottaa selville vielä viime hetken tilannetiedot taloyhtiöstä, koska varsinaisessa yhtiökokouksessa myös usein päätetään tulevaisuuden remonteista, niiden ajankohdista sekä kustannuksista.

Tase kertoo taloyhtiön varallisuudesta: onko rahoitettu omalla pääomalla vai velkarahalla. Taloyhtiöllä on usein velkaa yhtiön perustamisesta sekä korjausten rahoittamisesta, jota yhtiön osakkaat lyhentävät pääoma- tai rahoitusvastikkeen muodossa. Taseeseen kirjataan esimerkiksi ennalta kerättyjä korjausvastikkeita tai pankkilainalla toteutettuja peruskorjauksia.

Tuloslaskelmasta selviää tilikauden tulot ja menot. Tuottoja ovat osakkaiden maksemat yhtiövastikkeet, taloyhtiön omistamien tilojen vuokratulot ja käyttökorvaukset (sähkö, vesi jne.). Tilikauden menot ovat esimerkiksi yhtiön käyttö- ja huolto-, henkilöstö-, siivous- ja lämmityskulut.

Vastikerahoituslaskelmalla varmistetaan, että kerätyllä vastikkeella on katettu vain niihen liittyviä menoja. Laskelma on tehtävä, jos hoitovastikkeen lisäksi kerätään esimerkiksi rahoitusvastiketta.

Toimintakertomus sisältää olennaiset tapahtumat yhteenvetona tilikaudelta, esimerkiksi toteutuneet ja tulevat kunnossapitotoimet, hankelaskelmat, hallituksen jäsenet ja tilintarkastajat, mahdolliset vahinkotapahtumat yhtiössä, sekä tiedot talousarvion toteutumisesta.
Tilintarkastuskertomuksen voi myös laatia pienissä taloyhtiöissä toiminnantarkastaja.

Energiatodistuksen tarkoituksena on auttaa arvioimaan rakennusten energiatehokkuutta ja -kulutusta. Lain tavoitteena on, että rakennusten ja asunto-osakkeiden ostajat sekä vuokraajat ottaisivat osaksi valintakriteerejä myös rakennuksen energiankulutuksen. Siten myös rakennuttajien ja rakennuksen omistajien on kiinnitettävä entistä enemmän huomiota energiatehokkuuteen. Rakennuksen energiatehokkuutta voi todistuksen perusteella verrata muihin vastaavassa käytössä oleviin rakennuksiin. Energiatodistus on voimassa 10 vuotta sen laatimisesta.

Energiatodistus on hiljalleen viime vuosina tullut pakolliseksi kaikille rakennuksille, mutta poikkeuksina sellaista ei vielä tarvita rakennuksilta, joiden pinta-ala on enintään 50 m2, tai vapaa-ajan asunnoilta, joita käytetään korkeintaan neljä kuukautta vuodessa tai joita ei käytetä majoituselinkeinon harjoittamiseen.

Energiatodistus on esitettävä, kun rakennus tai sen osa otetaan käyttöön, myydään tai vuokrataan. Mikäli energiatodistusta kohteesta ei ole laadittu, kannattaa ottaa huomioon, että sellaisen hankkiminen tulevaisuudessa on uuden omistajan vastuulla.

 

Kiinteistönvälittäjällä on yleinen ja erityinen selonottovelvollisuus, joten välittäjä vertaa näitä saatuja tietoja, haastattelee sekä isännöitsijää, että omistajaa, ja näin selvittää tietojen todenperäisyyden.

Jos asiakirjasta tai muutoin ilmenee, että kaupan kohteessa on osakkaan tai jonkun muun toimesta tehty kunnossapito- tai muutostöitä, tulee selvittää kuka ne on tehnyt, onko niistä ilmoitettu yhtiölle ja onko niihin haettu tarvittava lupa. Pahimmillaan voi myöhemmin eteen tulla tilanteita, joissa lupaa vaatineet toimenpiteet joudutaan purkamaan omistajan kustannuksella, tai hakemaan jälkikäteen rakennuslupaa. Esimerkiksi joihinkin asuntoihin voi olla rakennettu jälkikäteen sauna, jolle ei ole haettu asiaankuuluvia lupia.


Myyjän opas

 

Asunnon arviointi

 

Toimeksiantosopimus

 

Asiakirjat, asunto-osake

 

Asiakirjat, omakotitalo ja kiinteistö