Asuntokaupan tekoon sisältyy lukuisia eri asiakirjoja. Tarvittavat asiakirjat määräytyvät sen mukaan, onko kyseessä asunto-osake- vai kiinteistökauppa. Kiinteistönkaupasta on tavallisesti kyse, jos haluat ostaa omakotitalon: ostat silloin teknisesti maa-alueen, jolla on rakennus. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on huolehtia, että kohteesta hankitaan kaikki lain puitteissa määritellyt pakolliset sekä muuten päätöksentekoon tarvittavat asiakirjat, ja että ne ovat ajan tasalla myös kaupantekohetkellä.

Kiinteistön asiapapereista on tutustuttava ainakin näihin:

  • Tonttikartta ja kaavamääräykset
  • Kiinteistörekisterin asiakirjat (lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote ja rasitustodistus). Asiakirjojen tulee olla kaupantekopäivälle päivättyjä.
  • Mahdollinen muu selvitys myyjän omistusoikeudesta (myyjänä esim kuolinpesä)
  • Selvitys sellaisista kiinteistöön kohdistuvista rasituksista ja rasitteista, jotka eivät ilmene rasitustodistuksesta tai kiinteistörekisteriotteesta
  • Rakennuslupa-asiakirjat
  • Kiinteistö, jolla on rakennuslupa/rakennusoikeutta, on aina arvokkaampi kuin tontti, jolle pitää hakea lupa poikkeamisluvalla, tai jos alueella on rakennuskieltoja.
  • Rakennukseen tehdyt perusparannukset, sekä tulevaisuudessa odotettavissa olevat korjaukset ja huoltotoimenpiteet sekä niiden kustannukset. Kiinteistöomistuksessa omistaja vastaa kaikista tulevista kustannuksista ja töistä yksin.
  • Energiatodistus
  • Pohjapiirros sekä rakennuksen rakennepiirrokset
  • Kaavaote, kaavamääräykset ja kunnan rakennusjärjestys
  • Mahdollinen hallinnanjakosopimus
  • Mahdollinen maanvuokrasopimus
  • Muut kiinteistöön liittyvät sopimukset (vesihuolto, jätevesi, liittymät jne.)
  • Mahdollinen kuntotarkastus

 

Kiinteistöä ostettaessa rakennukset ja maa-alueet tulee käydä tarkkaan läpi. Myös rajapyykit on löydyttävä, tai muussa tapauksessa kannattaa pyytää maanmittauslaitokselta rajakäyntiä niiden selvittämiseksi. Maanmittauslaitos ylläpitää Suomen keskeisiä kiinteistörekisterijärjestelmiä. Alueen kaavaan ja tuleviin suunnitelmiin kannattaa perehtyä huolellisesti, sekä alueen palveluihin ja muihin tulevaisuuden arvoon vaikuttaviin tekijöihin.

Kiinteistönkaupassa on olennaista selvittää, myydäänkö kiinteistöä, määräosaa, määräalaa vai vuokraoikeutta. Jos useat henkilöt tai tahot omistavat yhdessä kiinteistön, omistus jakautuu määräosiin: esimerkiksi jos aviopuolisot omistavat kiinteistön yhdessä, tai jos kyseessä on paritalokiinteistö. Kiinteistöä kokonaisuutena hallitaan yhdessä, ja halutessaan voidaan tehdä hallinnanjakosopimus, joka voidaan myös kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Määräala on rajoiltaan määritelty kiinteistön osa, joka kuuluu kantakiinteistöön, kunnes se lohkomalla erotetaan itsenäiseksi kiinteistöksi.

Kiinteistöllä olevat rakennukset ja keskeiset ainesosat kuuluvat luonnollisesti kiinteistön kauppaan, samoin kuin kiinteistön kannalta olennainen tarpeisto: itsenäiset esineet jotka palvelevat kiinteistön käyttöä. Tarpeistosta on kuitenkin hyvä sopia kauppakirjaan erikseen, mikä kaikki siirtyy kaupan mukana ja mikä ei, jottei niistä myöhemmin tule riitaa.

Kiinteistönkaupan muotovaatimuksia määrittää laki nimeltä Maakaari.

Lain mukaan myyjällä on velvollisuus kertoa tiedossaan olevista asunnon vioista tai puutteista välittäjälle, jonka tehtävä on kertoa niistä ostajaehdokkaille. Ostajalla puolestaan on velvollisuus tutustua asuntoon huolella ennen kaupan tekoa ja havaita näkyvissä olevat puutteet ja viat.

Tärkeimmät dokumentit ovat kiinteistörekisterinote ja lainhuutotodistus, joista näkyvät luotettavasti kiinteistön omistusoikeus ja perustiedot, kuten siajinti ja pinta-ala, sekä osuudet mahdollisiin yhteisiin alueisiin. Kiinteistörekisterinotteesta näkyvät myös kiinteistölle kirjatut oikeudet ja rasitteet (esim naapurin tieoikeus kiinteistön alueella). Rasitteet sitovat uutta omistajaa ilman erillistä mainintaa.

Rasitustodistuksesta ilmenevät kiinteistöön tehdyt kiinnitykset, sekä muut jonkin tahon hyväksi perustetut, kiinteistön arvoa rasittavat oikeudet. Kiinteistö pantataan saatavan vakuudeksi siten, että kiinteistöön haetaan kiinnityksiä, joista todistukseksi saatuja panttikirjoja pantataan velkojallevelan vakuudeksi. Kiinnitykset rasittavat kiinteistöä kaupan jälkeenkin, ellei niitä pureta tai kuoleteta.

Kiinteistön kaupassa saattaa ostajalle siirtyä myös sellaisia sopimuksia, joita ei ole kirjattu näihin rekisteritietojärjestelmiin. Kauppaa tehtäessä tällaiset on syytä selvittää ja niistä sopia ja sopimukseen kirjata erikseen (esimerkiksi sähkön tai energian toimittamisesta tehty sopimus).

Kiinteistökaupoissa on varsin vakiintunut ja suositeltava tapa teettää kohteesta kuntotarkastus, jonka tarkoitus on tuottaa puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista vaurioriskeistä. Kuntotarkastuksen suorittaminen ei ole pakollista, mutta jollei talon kunnosta ole riittävää selvitystä, eikä ostaja osaa omalla tietämyksellään sitä riittävästi arvioida, kuntotarkastuksessa voi selvitä rakennuksen mahdolliset ongelmakohdat. Usein kumminkin tutkitaan vain silmämääräisesti/pinnallisesti/erilaisia mittauslaitteita käyttäen, joten rakenteelliset piilevät viaet, kuten rakenneviat tai kosteusongelmat saadaan havaittua vasta rakenteisiin kohdistuvalla kuntotutkimuksella.

Kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa voi halutessaan suorittaa myös kosteusmittauksen tai pinta-ala mittauksen ennen ostopäätöksen tekemistä, tai sellaisen suorittamisen voi laittaa ostotarjoukseen kaupan ehdoksi. Tavallisesti kulut jaetaan puoliksi sekä ostajan että myyjän välillä.

 

Ostajalla on velvollisuus tutustua myytävän kohteen asiakirjoihin ja itse kohteeseen huolellisesti. Ostaja ei voi jälkikäteen vedota seikkaan, jonka hänen oletetaan tienneen tai hänen olisi asuntoa tarkastaessaan pitänyt huomata ennen kaupantekoa. Mitä vanhemmasta ostokohteesta on kysymys, sitä enemmän ostajalla on syytä odottaakin asunnossa olevan vikoja ja puutteita. Myös ostajan pitää ymmärtää hieman asunnon eri osien käyttöikä-asioista, minkään ei voi olettaa kestävän loputtomiin. Siksi käytetyn asunnon kohdalla yleensä edellytetään huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta, kuin jos kyseessä olisi uusi tai hiljattain täysin peruskunnostettu asunto.


Myyjän opas

 

Asunnon arviointi

 

Toimeksiantosopimus

 

Asiakirjat, asunto-osake

 

Asiakirjat, omakotitalo ja kiinteistö